In Downtown Tilburg, een kantoor voor flexwerkers op de derde verdieping van een statig pand aan de Stationsstraat, ontmoeten we Rob Keijzer. Hij is eigenaar van het bedrijf Honk, een bureau voor vastgoedontwikkeling. “Mijn vorige werkgever, Van der Weegen, heeft dit pand gekocht. Het oorspronkelijke idee was om op deze locatie appartementen te bouwen, maar omdat die er al veel zijn, is uiteindelijk gekozen om het kantoor te renoveren. Een deel is nu ingericht voor mensen die af en toe een werkplek of vergaderruimte nodig hebben.”
Rob Keijzer is 41 jaar en geboren in Waalwijk. In 1996 is hij in Tilburg komen wonen, nadat hij als bouwkundig ingenieur de TU heeft afgerond. “Ik ben sinds 15 jaar projectontwikkelaar. De laatste jaren was ik in dienst van Van der Weegen en sinds twee jaar werk ik zelfstandig. Projecten ontwikkelen is leuk, want ik mag gebouwen maken in de stad die betekenis krijgen voor mensen.
Projectontwikkelaars hebben een slechte imago en dat is deels wel terecht als je de excessen ziet. Maar ik zie vooral de positieve kant van het vak. Ik zorg ervoor dat er aan de stad gebouwd wordt en dat er huizen komen waar je in kunt wonen.”
“De crisis heeft mijn beroep totaal veranderd. Vroeger kon je een project ontwikkelen, huizen bouwen en er was altijd wel een markt voor. Alles wat we bouwden werd verkocht. Nu is dat geheel anders. Zelf ontwikkel ik mijn projecten in een planteam: ik begin nu met een plek en ik zoek er mensen bij die op die plek willen wonen. Samen met die mensen overleg ik hun wensen en mogelijkheden en dan zoeken we daar een architect bij en vervolgens een aannemer. Momenteel heb ik een project in de Reeshof, Dongedal. Daar zitten ook woningen bij die maar €115.000,- kosten, want dat is wat sommige mensen maximaal willen of kunnen betalen. Liefst nog minder, maar onder de €115.000,- wordt het wel erg lastig. ”
“Mijn aanpak wijkt af van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Bij deze aanpak proberen mensen gezamenlijk en voor eigen risico hun eigen huizen te realiseren. Dat klinkt heel romantisch, maar het duurt vaak lang: relaties gaan uit, mensen veranderen van baan of raken werkloos. En als het mis gaat hebben ze wel een hoop kosten gemaakt. Mijn aanpak is anders: ik zorg als professionele partij dat er voldoende mensen zijn, ik doe de investeringen en ik zorg voor een snel proces. Maar ik laat de toekomstige bewoners wel zo veel mogelijk zelf kiezen.”
“Bijvoorbeeld zoals nu in de Reeshof. Ik verzamel zelf de mensen die belangstelling hebben om daar te gaan wonen. Ik heb nu 30 mensen, ofwel 15 huishoudens waarmee ik ben gestart. We hebben eerst hun wensen in kaart gebracht en nu hebben we een architect gevonden om mee aan de slag te gaan. Mijn taak is nu om die mensen vast te houden en ze uiteindelijk een huis te verkopen.”
“Anderhalf jaar geleden heb ik de selectie gewonnen om met de St. Annahof aan de slag te gaan, een historische brandweerkazerne die ook een tijdje als bioscoop is gebruikt. Het belangrijkste criterium voor die selectie was het betrekken van de omwonenden en de toekomstige bewoners bij het maken van de plannen. Ik heb er daarom voor gekozen om niet meteen met een concreet bouwplan te komen, maar dit samen met de belanghebbenden te maken. Ik ben niet uniek met deze aanpak, maar ik ken geen andere projectontwikkelaar die hier zo ver in gaat als ik. Ook deze aanpak is geen garantie dat straks iedereen tevreden is. Maar als je je plan niet afdwingt en eerst zorgt voor draagvlak, is de kans op tevredenheid wel groter. Dus is het uiteindelijk makkelijker om een project te realiseren. Helaas vlot de ontwikkeling rond het St. Annahof niet, we zijn nog niet aan de slag. Een lastig gegeven voor de gemeente is dat de oude kazernegebouwen op het terrein nog in gebruik zijn. Ik hoop op korte termijn op een doorbraak, want ik wil er graag mee aan de slag. Er zijn al veel goede ideeën geopperd om er een hele mooie plek in de stad van te kunnen maken.”
“Projectontwikkeling is traag, het duurt vaak erg lang voordat een plan gerealiseerd wordt. Daardoor worden er nogal eens plannen uitgevoerd die op dit moment niet meer voor de hand liggen. Het project Tilburion is een voorbeeld. Toen in 2007 het idee voor een nieuwe toren ontstond, was het waarschijnlijk een prima idee, maar nu stapt niemand er meer in. Ik geloof niet dat dat binnen twee jaar anders zal zijn. Een ander voorbeeld zijn de ‘commerciële plinten’, de ruimten op de begane grond van appartementsgebouwen, waarvan er nu veel leeg staan. Toch zijn er nog nieuwe in aanbouw. Maar als de contracten eenmaal getekend zijn, is het heel erg moeilijk om die weer open te breken en daar iets aan te veranderen.”
“Bij de Havenmeester, aan de Piushaven, is dat wel gelukt. Toen bleek dat de markt wegzakte en het oorspronkelijke plan niet haalbaar meer was, zijn alle betrokkenen zeer slagvaardig geweest. De projectontwikkelaar heeft binnen een jaar een nieuw plan gemaakt. De provincie, de woningcorporatie en de gemeente zorgen ervoor dat het ook echt gebouwd kon worden door een deel van het risico mee te dragen. Daardoor wordt er ondanks de crisis toch nog flink gebouwd in haven.”
“Voor de corporaties zal dat lastiger worden, nu het kabinet het plan heeft om via verhoging van huren €2 miljard per jaar weg te halen bij de corporaties. Het is goed dat dit kabinet aandacht heeft voor de woningmarkt en ik ben het er mee eens dat corporaties zich met name moeten richten op betaalbare huisvesting. Maar het plan dat Minister Blok van Wonen nu verdedigt is te kort door de bocht. Het is vooral bedoeld om de staatskas op orde te brengen, maar zal de werking van de woningmarkt zeker niet verbeteren. Als het geld van hogere huren wordt gebruikt om te investeren in betere wijken en huizen, komt het uiteindelijk ook de staatskas ten goede. Dat lijkt me een beter plan.”
“Ik heb er alle vertrouwen in dat het langzaam weer beter zal gaan met de bouw, ook al wordt het nooit meer zo als vroeger. Met de kennis die we nu hebben, is Tilburg wel ongeveer klaar met het bouwen van nieuwe wijken en gaan we ons richten op het beheer van wat we hebben. De prognoses voor grote steden zoals Tilburg laten nog wel een bevolkingsgroei zien, er zal hier nog voldoende vraag komen naar woningen. Dat is fijn voor de stad en het geeft ons de kans om goed te overwegen waar we die laatste huizen gaan bouwen.”
“Wat ik mis is een ruimtelijke ontwikkelingsstrategie voor Tilburg. Dan kun je er gericht aan gaan werken om Tilburg ook op lange termijn leefbaar te houden. Hoe wil je dat de stad zich als leefruimte ontwikkelt? Ik snap dat dat lastig is maar er is al een goede aanzet gegeven door René Scherpenisse, bestuurder van Tiwos, en Johan Dunnewijk, bestuurder van WonenBreburg, met hun expeditie ‘Geborgen stad’ voor Tilburg 2040. Het gaat er om dat je ervoor moet zorgen, dat groepen bewoners met een gemeenschappelijke leefstijl elk een buurt vinden die bij ze past. Geef de plekken een onderscheidend karakter, maar zonder ze af te schermen van andere buurten. Ik denk dat elke Tilburgse wijk kwaliteiten heeft, de kunst is om ze de komende decennia te gaan uitlichten. Neem bijvoorbeeld Tilburg-Noord. We praten er vaak negatief over, maar ik zie ook de kwaliteiten. De wijk is prachtig groen en er leven op een fatsoenlijke manier veel verschillende culturen naast elkaar.”
“De vergrijzing zal zijn impact hebben op Nederland. Ze zal de maatschappij veranderen en de manier waarop wij voor elkaar zorgen, maar niet het aanzien van de stad. De ongemakken van het ouder worden lossen we meestal in de bestaande huizen wel op, dat is goedkoper en eenvoudiger dan nieuw bouwen. De behoefte of de noodzaak om in elkaars nabijheid te wonen groeit wel. Ik zie in het project in de Reeshof bijvoorbeeld dat drie generaties bij elkaar in de buurt willen wonen, ieder zelfstandig. Maar daarvoor hoeven we niet echt anders te bouwen. Ik zie voor projectontwikkelaars wel kansen door zogeheten woongroepen te begeleiden: mensen met een gemeenschappelijke woonwens. Ik ken bijvoorbeeld een groep van vier stellen die bij elkaar willen gaan wonen in één complex. Zodat ze later als het nodig is voor elkaar kunnen zorgen.
“Ik ben nu bijna twee jaar bezig als zelfstandig ondernemer en mijn eerste doel als projectontwikkelaar is om daadwerkelijk een project te realiseren. Verder wil ik dat elk project iets goeds bijdraagt aan de stad, want dat is wat projectontwikkeling leuk maakt”.
Visies uit de stad
Dit is het zesde interview in een reeks van 13 over visies uit de stad, over de stad. Volgende week: Paul van Kemenade, jazz-saxofonist, over cultuur.
Eerder verschenen:
- Frank Reestman: “Het Postkantoor is een sociale factor in een wijk”
- Niek van den Broek: “Als iets in Tilburg lukt, lukt het overal!”
- Luuk Koelman: “Echt nieuws gaat over duiding van het nieuws”
- Frank van Boxtel over Regiotaxi: “Welkom bij de fraudeurs met honkbalknuppels!”
- Gerard Otten: “Tilburg is onvoorspelbaar mooi!”
Recente reacties